6월 28일 최신 부동산 규제! 전세 낀 매물 투자 시 이것만은 꼭 알아두세요! (전세보증금 반환, 갱신청구권 총정리)

 

부동산규제_전세매물_투자팁

 

안녕하세요, 부동산을 사고싶은 믕치입니다.

최근 6월 28일 시행된 부동산 규제로 인해 많은 분들이 혼란스러우실 텐데요. 특히 전세입자가 있는 매물 매입 시 주의해야 할 점과 전세보증금 반환에 대한 궁금증이 많으실 것 같아, 오늘 이 시간에는 이 모든 궁금증을 명쾌하게 해결해 드리겠습니다. 끝까지 주목해 주세요!

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최근 변경된 부동산 규제, 어떻게 준비하고 계신가요? 특히 전세입자가 있는 주택을 매입하려는 투자자라면 반드시 숙지해야 할 내용들이 있습니다. 이번 포스팅에서는 6월 28일 시행된 규제의 핵심 내용과 함께, 전세 낀 매매 시 발생할 수 있는 주요 쟁점들을 꼼꼼하게 짚어드리겠습니다.

 

부동산규제내용 국토부 홈페이지에서 보기

 

 

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1. 전세입자가 있는 매물을 매입할 때 주의해야 할 점

전세입자가 거주하고 있는 주택을 매입하는 경우, 매수인은 단순히 소유권만 이전받는 것이 아니라 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이는 매수인이 기존 임대인과 임차인 간의 전세 계약 조건을 그대로 이어받는다는 의미입니다. 따라서 다음과 같은 점들을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

• 기존 전세 계약 조건 확인: 전세 만료일, 전세보증금, 월세 유무, 특약사항 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만료일이 임박했거나, 특이한 특약이 있는 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다.
• 전세보증금 승계 및 반환 의무: 매수인은 전세보증금 반환 의무를 승계합니다. 이는 매도인에게 전세보증금만큼의 금액을 제외하고 잔금을 치르더라도, 나중에 전세 만료 시 매수인이 직접 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야 한다는 의미입니다.
• 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부 확인: 가장 중요한 부분 중 하나입니다. 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 가능성이 있는지 미리 파악해야 합니다. 만약 임차인이 갱신청구권을 행사한다면, 매수인은 해당 주택에 바로 입주할 수 없으며, 최소 2년간은 임대인으로서의 의무를 다해야 합니다.
• 실거주 목적 매수 시 유의사항: 매수인이 해당 주택에 실거주할 목적으로 매입하더라도, 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 바로 입주가 어렵습니다. 이 경우, 임대인(매수인)이 직접 거주하려는 목적임을 명확히 하고, 관련 법규에 따라 임차인에게 계약 갱신 거절을 통보해야 합니다. 하지만 이때도 임차인이 정당한 사유를 들어 이의를 제기할 수 있으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 접근해야 합니다.

2. 매매 시 특이사항: 전세보증금 반환의 구체적인 의미

"기존에 전세 계약이 있는 주택을 매매할 때 전세보증금을 반환해주어야 한다"는 말은 매수인의 입장에서 다음과 같이 해석할 수 있습니다.

 

매수인은 매매 대금에서 전세보증금만큼을 제외하고 매도인에게 잔금을 치르더라도, 전세 계약 만료 시에는 매수인 본인이 직접 해당 전세입자에게 전세보증금을 돌려주어야 할 의무가 있습니다.

 

예를 들어, 5억 원짜리 아파트에 3억 원의 전세보증금이 있는 경우를 가정해 봅시다.

1. 매매 계약 시: 매수인은 매도인에게 5억 원 중 3억 원을 제외한 2억 원만 지급하고 소유권을 이전받습니다. (실제로 매수인이 2억 원을 매도인에게 주고, 매도인이 3억 원을 세입자에게 주는 것이 아니라, 매수인이 3억 원의 보증금 반환 의무를 승계하는 형식입니다.)
2. 전세 계약 만료 시: 2년 후 전세 계약이 만료되면, 매수인(새로운 집주인)은 기존 세입자에게 3억 원의 전세보증금을 돌려주어야 합니다.

"전세입자가 나가고 내가 들어가야 하는 건가요? 전세입자는 그럼 무조건 나가야 되나요?"

아닙니다. 전세입자는 무조건 나가야 하는 것이 아닙니다. 핵심은 바로 계약갱신청구권입니다.

• 매수인이 실거주를 원하는 경우: 매수인이 해당 주택에 실거주할 목적이라면, 전세 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 "내가 직접 거주할 예정이니 계약 갱신은 어렵다"고 통보해야 합니다.
• 임차인의 계약갱신청구권 행사: 하지만 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 기존 계약을 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계하여 2년간 임대 의무를 다해야 하며, 그 기간 동안은 해당 주택에 입주할 수 없습니다. 임대인이 직접 거주하려는 경우에도 예외적으로 갱신을 거절할 수 있지만, 이에 대한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 접근해야 합니다.

3. 계약갱신청구권 사용 가능 여부 및 영향

"전세입자는 계약 만료 2개월 전에 갱신권을 사용할 수 있는데 이번 규제에 갱신권이 사용이 불가능한 건지 영향이 있는지 알려줘."

최근 6월 28일 시행된 규제는 계약갱신청구권의 사용을 불가능하게 하는 것이 아닙니다. 오히려 기존 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)의 취지를 유지하고 있습니다. 다만, 특정 상황에서 임대인과 임차인 간의 권리 관계를 명확히 하거나, 시장 안정화를 위한 추가적인 조치들이 포함될 수 있습니다.

핵심은 갱신권의 행사 시기입니다.

• 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 청구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신권을 행사할 수 없게 됩니다.
• 따라서 현재 시점에서 전세입자는 계약 만료 2개월 전까지 갱신권을 행사해야 하며, 이 기간이 지나면 갱신권 행사가 불가능해집니다. 이는 이번 6월 28일 규제와 직접적인 관련이 있다기보다는, 기존 주택임대차보호법 개정 내용에 해당합니다.

매수인의 입장에서는 전세 계약 만료 6개월~2개월 전에 임차인과 미리 소통하여 갱신청구권 행사 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

 

부동산 규제 국토부 보도자료 보러가기

 

 

4. 부동산 규제 내용 변경 전후 비교 (2020년 임대차 3법 기준)

아래 표는 2020년 7월 31일 시행된 임대차 3법을 중심으로 부동산 규제 내용의 주요 변경 사항을 한눈에 비교할 수 있도록 정리한 것입니다. 6월 28일 시행된 규제는 임대차 3법 자체를 폐지하거나 변경하는 것이 아니라, 시장 상황에 맞춘 추가적인 조치들이 포함된 경우가 많으므로, 임대차 3법의 기본 틀을 이해하는 것이 중요합니다.

구분	변경 전 (2020년 7월 31일 이전)	변경 후 (2020년 7월 31일 이후 '임대차 3법' 시행)
계약갱신청구권	-	1회에 한하여 2년 계약 연장 가능 (총 4년 거주 보장)
행사 기간	-	계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 (2020년 12월 10일 이후 계약은 6개월 전 ~ 2개월 전)
전월세 상한제	-	계약 갱신 시 임대료 5% 이내 인상 제한
전월세 신고제	-	보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 시 계약일로부터 30일 이내 신고 의무
묵시적 갱신	임대차 기간 만료 1개월 전까지 통지 없으면 자동 갱신	임대인: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 통지 없으면 자동 갱신 임차인: 계약 만료 2개월 전까지 통지 없으면 자동 갱신
임대인의 갱신 거절 사유	(주택임대차보호법 상 일반적인 계약 해지 사유)	위 일반 사유 + 임대인(직계존비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우

이 영상은 전월세 계약 갱신 시 주의할 점들을 설명하며 계약갱신청구권에 대한 내용도 포함하고 있어 관련 정보를 얻는 데 도움이 될 수 있습니다. 전세 계약 연장, 전세 재계약 할 때 주의할 점 4가지(계약갱신청구권, 묵시적갱신 설명 포함)

결론 및 투자 조언

이번 6월 28일 시행된 부동산 규제는 기존 임대차 3법의 큰 틀을 유지하면서, 시장 상황에 대한 추가적인 대응책으로 이해하시는 것이 좋습니다. 전세 낀 매물 투자 시 가장 중요한 것은 임대인의 지위를 승계하는 것에 대한 명확한 이해와 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부 확인입니다.

매입 전, 반드시 공인중개사 또는 부동산 전문 변호사와 상담하여 기존 전세 계약 조건을 면밀히 검토하고, 매수인의 실거주 계획과 임차인의 갱신 의사를 사전에 확인하는 것이 안전한 투자의 첫걸음입니다.

부동산 투자는 항상 변동성이 따르지만, 정확한 정보와 철저한 준비로 성공적인 투자를 이루시길 바랍니다!

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